Fälligkeit der Maklerprovision, BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17

Fälligkeit der Maklerprovision, BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17
Sohn der Maklerkundin erwirbt das Kaufobjekt. Muss die Mutter des Käufers die Maklerprovision bezahlen?

Der BGH hat sich in einem Urteil vom 17.10.2018 zu der Frage geäußert, ob der Immobilienmakler die Maklerprovision verlangen kann, wenn der Käufer in einem engen Verhältnis zur Maklerkundin steht. Vorliegend kaufte der Sohn der Maklerkundin das Verkaufsobjekt. 

 

Grundlegende Voraussetzung für das Entstehen der Maklerprovision sind der Abschluss des Maklervertrages und eine entsprechende Tätigkeit des Maklers, die für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich ist.

In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, besichtigte die Kundin das Verkaufsobjekt nach Absprache mit der Immobilienmaklerin und unterzeichnete dabei einen Maklervertrag, wonach sie sich zur Zahlung der Maklerprovision im Falle des Kaufes verpflichtete.

Zu einem weiteren Besichtigungstermin brachte die Kundin ihren Sohn mit. Dieser zeigte seinerseits Interesse am Kauf der Immobilie und führte auch Verhandlunge mit der klagenden Maklerin. Die Verhandlungen führten jedoch nicht zum Erfolg. 

Sechs Monate später kaufte der Sohn das Verkaufsobjekt, das inzwischen von einem anderen Makler angeboten wurde, zu einem niedrigeren Kaufpreis. 

 

Die klagende Immobilienmaklerin wollte nun ihre Maklerprovision von der Mutter des Sohnes verlangen.

Die Klage hatte beim BGH jedoch keinen Erfolg.

Zunächst bestätigte der Bundesgerichtshof, dass die Tätigkeit der Maklerin ursächlich für den späteren Kaufvertrag war. Die Kausalität wurde weder durch den Zeitablauf von sechst Monaten, noch von dem niedrigeren Kaufpreis unterbrochen. In der Regel lassen Preisnachlässe die Kongruenz zwischen dem ursprünglich beabsichtigten und dem später zustande gekommenen Vertrag nicht entfallen, sofern sie eine Grenze von 15% nicht überschreiten. 

 

An der erforderlichen Kongruenz fehlte es im entschiedenen Fall jedoch, da es an der personellen Identität zwischen der Maklerkundin und dem Erwerber fehlte.

Entscheidend ist für die Frage nach Kongruenz beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten nämlich, ob der Maklerkunde im Einzelfall wegen seiner Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm selbst, sondern einem Dritten abgeschlossen worden

Dies wäre lediglich der Fall, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem tatsächlichen Erwerber eine besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Maklerkunde selbst gar kein tatsächliches Kaufinteresse hat und sozusagen von dem Dritten (dem Käufer) vorgeschoben wurde. Auch bei wirtschaftlicher Identität kann das sein. Hierzu zählen die sogenannten Umgehungsfälle. Aber auch wenn der Vertragsschluss mit dem Dritten für den Maklerkunden einen ähnlichen wirtschaftlichen Erfolg hat, wie ein eigener Kaufvertrag. Dies ist möglich, wenn der Kunde das Kaufobjekt später ganz oder zumindest teilweise selbst nutzt. Der alleinige Umstand, dass es sich bei dem tatsächlichen Käufer um einen Verwandten des Maklerkunden handelt, reicht nicht unbedingt aus. 

Immobilienmakler sollten daher unbedingt darauf achten, dass sie mit allen Personen, die sich das Kaufobjekt anschauen, auch wenn sie als Begleiter eines ursprünglichen Kaufinteressenten auftreten, einen Maklervertrag abschließen.

 

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